Commentaire sur la décision Bertosa c. Gabay – La responsabilité de l’inspecteur préachat dans un contexte de poursuite pour vices cachés : le vendeur, l’acheteur et l’inspecteur, un trio pour le moins complexe

Résumé

Les auteurs commentent cette décision dans laquelle la Cour supérieure s’est récemment prononcée sur l’étendue de l’obligation de l’inspecteur préachat et du vendeur, et ce, à l’endroit de l’acheteur d’une résidence dans un contexte de poursuite judiciaire pour vices cachés.

INTRODUCTION

Le 10 septembre 2010, la Cour supérieure a rendu un jugement portant sur l’étendue de la responsabilité contractuelle de l’inspecteur préachat appelé par l’acheteur à inspecter un immeuble dans le cadre des démarches de ce dernier en vue de l’acquisition de cet immeuble et sur la responsabilité du vendeur en vertu du régime légal de la garantie contre les vices cachés. Il s’agit de la décision dansBertosa c. Gabay1.

I– LES FAITS

Mme Gabay a acquis l’immeuble faisant l’objet du litige en 1999 pour la somme de 10 000 $, considérant que la propriété avait fait l’objet d’un incendie. Dans les années qui ont suivi cette acquisition, le conjoint de Mme Gabay, électricien de formation et retraité, a effectué de nombreux travaux de rénovation et de réparation sur l’immeuble. En 2006, Mme Gabay décide de mettre la résidence en vente. La fiche descriptive de l’immeuble ne contient aucune mention relative à l’incendie. Toutefois, la déclaration des vendeurs complétée par MmeGabay et destinée aux agents immobiliers mandatés pour vendre l’immeuble énonce clairement qu’il y a eu précédemment un incendie dans le toit du garage.

Après avoir visité l’immeuble, les demandeurs (les acheteurs) présentent à Mme Gabay une offre d’achat conditionnelle à l’obtention d’un financement et d’une inspection à la satisfaction des demandeurs. Ils retiennent alors les services d’une firme spécialisée en inspection de bâtiments. À la suite de l’inspection de l’immeuble, les acheteurs décident de lever la condition contenue dans l’offre d’achat, et ce, avant même de recevoir le rapport d’inspection. Ils apprendront toutefois plus tard que le rapport en question comportait des recommandations quant à des travaux d’entretien.

Après avoir pris possession des lieux, les acheteurs engagent un électricien et un maçon afin de faire effectuer certains travaux. À ce moment, ils sont avisés pour la première fois de faits inquiétants nécessitant d’obtenir une expertise plus poussée. Ainsi, des tests de qualité de l’air effectués démontrent une contamination fongique et les experts constatent l’existence de plusieurs vices importants.

Tous s’entendent pour dire que l’incendie a été déclaré aux acheteurs, mais ces derniers prétendent que l’importance de cet incendie et de ses conséquences a été sciemment caché ou minimisé par Mme Gabay et que l’inspecteur en bâtiment a fait défaut de les informer adéquatement de ce vice.

II– LA DÉCISION

Dans cette affaire, le juge Pierre Nollet débute son analyse en précisant le régime de responsabilité applicable pour chacun des défendeurs. Dans cette analyse, il nous semble que le juge applique aux divers défendeurs le régime de responsabilité adéquat. À cet égard, il précise que la responsabilité de l’inspecteur préachat et de son employeur est de nature contractuelle à l’endroit des acheteurs, compte tenu du contrat de service intervenu entre eux.

D’entrée de jeu, la Cour se penche sur l’existence d’une faute commise par l’inspecteur préachat. Pour ce faire, elle précise que l’inspection préachat n’est pas une expertise au sens de l’article 1726 C.c.Q., mais plutôt « des yeux additionnels qui examinent le bien convoité par les acheteurs afin d’avoir l’avis d’une personne désintéressée »2. Citant la doctrine3, la Cour estime que l’obligation de l’inspecteur préachat consiste dans un premier temps à constater les vices apparents et, dans un second temps, à porter une attention particulière à tout indice pouvant laisser présager un vice ou une défectuosité importante. Ainsi, en cas de doutes, l’inspecteur préachat doit voir, interpréter et référer ses clients à des spécialistes. À la lumière de ces autorités, la Cour estime que l’inspecteur a commis une faute et a été négligent dans son inspection, notamment en ne portant pas à l’attention des acheteurs les vices aux murs de parement et à l’entre-toit.

Au surplus, la Cour estime que la faute de l’inspecteur doit être assimilée à une faute de l’acheteur et que l’existence de cette faute fait échec à une poursuite contre le vendeur en vertu de l’article 1726 C.c.Q.

En ce qui concerne le recours contre Mme Gabay, il s’agit évidemment d’un recours contractuel s’appuyant sur la garantie légale de la qualité de l’immeuble et justifiant les demandeurs à demander l’annulation de la vente.

Quant aux remarques de l’inspecteur préachat relatives à l’incendie, la Cour est d’opinion que le rapport contient des mentions suffisantes à cet effet et que, de toutes façons, les acheteurs ont levé la condition contenue dans l’offre d’achat avant d’obtenir le rapport d’inspection.

Considérant la responsabilité de l’inspecteur préachat pour les vices relatifs au mur de parement et à l’entre-toit, la Cour conclut que MmeGabay, à titre de venderesse, ne peut en être tenue responsable, car les acheteurs subissent les conséquences de la négligence ou de la connaissance acquise du vice par leur mandataire, l’inspecteur.

En ce qui concerne les vices dont est affecté le garage en raison de l’incendie, la Cour énonce que ces vices étaient apparents pour les acheteurs, de sorte qu’il reste à déterminer si la venderesse peut néanmoins être tenue responsable en raison de sa réticence dolosive à amenuiser les conséquences de cet incendie. Or, la Cour conclut à la présence d’un dol présumé de Mme Gabay, mais précise ne pouvoir s’appuyer sur aucune autorité pour conclure qu’une réclamation basée sur le dol ou la mauvaise foi subsiste malgré la connaissance du vice par les acheteurs. Mme Gabay est donc déchargée de la garantie légale contre les vices cachés.

 En ce qui concerne le quantum, la Cour indique que le montant des dommages découlant des vices que l’inspecteur aurait dû noter est arbitré à 125 000 $, somme à laquelle une dépréciation de 35 % est appliquée. Les dommages sont donc fixés à 81 250 $ selon la méthode des coûts de réparation, et ce, malgré le fait que la Cour indique d’emblée que les coûts de réparation ne sont pas nécessairement représentatifs des dommages subis. À cette somme s’ajoutent également d’autres dommages pour divers postes de réclamation accessoires.

III– LE COMMENTAIRE DES AUTEURS

Cette décision récente de la Cour supérieure s’inscrit dans une série de décisions rendues en matière de poursuites pour vices cachés jumelées à des recours en responsabilité contractuelle contre l’inspecteur préachat, et ce, postérieurement à la publication de l’ouvrage de doctrine de Me Hébert cité précédemment.

Cette auteure indique clairement la nuance devant s’appliquer en matière de quantum des dommages lorsque l’on retient la responsabilité de l’inspecteur préachat versus celle du vendeur4. En effet, le vendeur sera tenu à l’annulation de la vente ou, encore, à une diminution du prix de vente équivalant souvent, en pratique, aux coûts de réparation des vices. Toutefois, l’inspecteur préachat, quant à lui, est tenu d’apporter un éclairage aux acheteurs afin de les conseiller dans le cadre d’une acquisition potentielle. Ainsi, le dommage duquel il doit répondre en cas de faute est tout autre que celui duquel doit répondre le vendeur. En effet, en cas de responsabilité de l’inspecteur, il s’agit de déterminer quelle aurait été la position des acheteurs face à la vente s’ils avaient été informés à temps des vices affectant l’immeuble. Ces derniers auraient-ils choisi d’acheter quand même? Auraient-ils acheté à moindre prix? Dans ce cas, les vendeurs auraient-ils quand même accepté de vendre leur propriété? Voilà une multitude de questions qui demeurent souvent sans réponses pour le tribunal.

Or, bien que la faute de l’inspecteur soit claire, il est difficile pour le tribunal de cerner les intentions des acheteurs a posteriori. Pour cette raison, la Cour, en l’espèce, semble une fois de plus avoir arbitré les dommages et retenu la méthode des coûts de réparation, ce qui nous semble approprié dans les circonstances.

Au surplus, la Cour semble avoir introduit une nouvelle notion, peu ou pas explorée jusqu’à présent, consistant à refuser de retenir la responsabilité des vendeurs une fois celle des inspecteurs préachat retenue, et ce, compte tenu qu’on impute à l’acheteur la négligence de l’inspecteur sur la base de la théorie de l’alter ego. Ce faisant, on conclut que l’acheteur a fait défaut de démontrer sa diligence. Avec respect pour le juge qui a rendu jugement dans notre affaire, ce raisonnement nous semble mal fondé en droit. En effet, le contrat de service qui liait les acheteurs et l’inspecteur n’était pas un mandat au sens de l’article 2130 C.c.Q., c’est-à-dire un « contrat par lequel une personne, le mandant, donne le pouvoir de la représenter dans l’accomplissement d’un acte juridique avec un tiers, à une autre personne ». L’inspecteur n’avait pas à représenter les acheteurs pour la conclusion de la vente, il n’avait qu’à procéder à une inspection de la maison selon les règles de l’art. L’ambigüité repose sur le fait que, dans le langage courant, on donne au mot mandat une application beaucoup plus large que son sens technique et véritable, ce terme étant parfois utilisé pour désigner un contrat de service.5

De plus, nous sommes d’avis que la Cour a fait abstraction de la notion d’obligation in solidum lorsqu’elle mentionne que le défaut contractuel intervenu dans l’exécution du contrat de service conclu entre les acheteurs et l’inspecteur permet à la venderesse d’être déchargée de la garantie de qualité vis-à-vis les acheteurs, puisque les vices sont présumés connus de ceux-ci. Il aurait probablement été prudent de vérifier d’abord si les vices étaient cachés pour les acheteurs et, le cas échéant, couverts par la garantie légale de qualité. Le concept d’obligation in solidum aurait donc permis de régler les difficultés juridiques posées par les rapports entre les codébiteurs des acheteurs conformément aux principes généraux de la solidarité et aux objectifs du droit des obligations6. En appliquant la théorie de la solidarité imparfaite, il est alors possible de retenir la responsabilité de plusieurs personnes, le tout dans l’optique de permettre au créancier d’être pleinement indemnisé.

Finalement, quant à la responsabilité de la venderesse pour les autres vices dits apparents et dénoncés, la Cour indique ne pas disposer de l’autorité nécessaire permettant de retenir la responsabilité de Mme Gabay malgré la présence de dol, et ce, considérant que les acheteurs sont présumés connaître les vices en raison de la négligence de leur inspecteur préachat. Or, si la Cour avait d’abord tenté de déterminer si les vices étaient apparents pour un acheteur diligent, sans permettre au vendeur de bénéficier d’un manquement contractuel commis par l’inspecteur, même le vice apparent aurait pu entraîner une indemnisation. En effet, conformément à l’arrêt Verville c. 9146-7308 Québec inc.7 de la Cour d’appel, il aurait alors été possible de conclure que le vice apparent, à première vue, devient juridiquement caché en raison du dol du vendeur qui minimise l’ampleur du vice en rassurant les acheteurs par ses propos, un jugement que nous croyons fort utile dans un contexte de responsabilité tripartite impliquant l’inspecteur préachat, le vendeur et l’acheteur. De plus, cette décision de la Cour d’appel est l’autorité dont la Cour aurait du s’inspirer pour conclure qu’elle pouvait trouver la venderesse responsable, même si on était en présence de vices apparents.

CONCLUSION

En somme, d’autres jugements en semblable matière vont très certainement s’ajouter à celui commenté et il sera intéressant d’observer la tendance que les tribunaux prendront pour condamner les vendeurs et l’inspecteur préachat à des dommages. Nous croyons que cette décision en est une isolée qui ne devrait pas modifier le courant jurisprudentiel élaboré dans les décisions qui suivront.

Conformément à une récente décision de la Cour du Québec8, nous sommes d’avis qu’un vice caché, en raison des fausses représentations d’un vendeur, ne devient pas apparent du fait qu’un acheteur a, sans en avoir l’obligation, retenu les services d’un expert qui a été négligent en ne voyant pas ce qu’il aurait dû raisonnablement voir. Il en est ainsi car le vice, qui autrement aurait été considéré comme apparent, a été rendu occulte9.

Nous préconisons donc une condamnation solidaire entre l’inspecteur préachat et les vendeurs, tel que décidé dans les jugements suivants :

    Di Cesare 

          c.

     Sciarraba

      10

             : le tribunal condamne solidairement le vendeur et l’inspecteur à payer une indemnité au demandeur;

        Nadeau 

              c.

        Pelletier

             : le tribunal condamne séparément et respectivement le vendeur et l’inspecteur préachat à des sommes représentant 75 % et 25 % de la somme totale;

        Laperrière c. Lahaie : le tribunal condamne le vendeur et l’inspecteur à payer chacun la moitié du montant alloué.

        Il est à noter qu’en vertu de l’article 469 C.p.c., le tribunal possède la discrétion, lors d’une condamnation solidaire, de déterminer, contre les personnes responsables d’un préjudice et pour valoir entre elles seulement, la part de chacune dans la condamnation, si la preuve permet de l’établir.

        À notre avis, cette façon de faire respecte les principes de la responsabilité civile, tant contractuelle qu’extracontractuelle. De plus, elle évite de pénaliser les acheteurs prudents et diligents qui décident de retenir les services d’un inspecteur préachat.

        La décision commentée ébranle les principes juridiques qui régissent le droit actuel en matière de protection des acheteurs prudents et diligents, en ce qu’elle réduit leurs recours en leur faisant perdre un débiteur s’ils ont la malchance d’avoir fait affaires avec un inspecteur préachat qui a commis une faute. Pour ces motifs, nous estimons qu’il s’agit d’une décision isolée qui, nous l’espérons, n’aura pas pour effet d’écarter la tendance jurisprudentielle actuellement privilégiée par les tribunaux.

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