Les mythes entourant l’inspection préachat en matière de vice caché

Il est obligatoire de retenir les services d’un inspecteur avant l’achat d’un immeuble si l’on veut être en mesure de poursuivre le vendeur en cas de découverte de vices cachés…

Une fois que l’inspecteur préachat inspecte les lieux, l’acheteur est assuré de ne pas découvrir de vices cachés postérieurement à l’achat de la maison…

L’acheteur qui retient les services d’un inspecteur préachat ne peut poursuivre le vendeur s’il découvre un vice étant donné que son inspecteur devait remarquer ce vice…

Ces trois énoncés représentent des croyances bien répandues au Québec. Pourtant, ils sont faux !

En effet, depuis 1994, la loi n’oblige plus l’acheteur à recourir aux services d’un expert. Néanmoins, l’inspection préachat peut s’avérer utile dans l’identification des composantes visibles d’un immeuble ainsi que des défauts apparents et majeurs qui affectent l’immeuble ou qui en diminuent l’usage ainsi que la valeur.

L’inspection préachat d’un bâtiment comporte certaines limites auxquelles il faut s’attarder. Effectivement, cette inspection est strictement visuelle. En général, cette inspection visuelle est approfondie, bien qu’elle ne comporte aucune mesure ou méthode destructive pour permettre de voir à l’intérieur des murs, des plafonds, des conduits mécaniques, des systèmes mécaniques et autres. De même, l’inspecteur préachat n’a pas à se rendre dans les espaces inaccessibles pour l’être humain, cachés ou non vérifiables. Il est donc faux de prétendre que cette inspection garantit l’absence de vices cachés. Elle pourrait toutefois permettre de déceler certains signes ou indices de la présence de vices affectant l’immeuble. En l’absence de tels indices révélateurs, l’inspecteur n’a pas à conseiller à l’acheteur d’ouvrir les murs ou de creuser autour des fondations. Dans cette optique, la norme de précision de l’inspection préachat au cours de l’inspection visuelle est la même que celle de l’acheteur prudent et diligent. L’inspecteur préachat n’agit pas à titre d’expert tatillon sur qui repose une obligation de résultat. De plus, l’inspection préachat ne constitue pas non plus une garantie ou une assurance protégeant l’acheteur contre d’éventuels vices cachés.

Il est donc possible que malgré une inspection antérieure à l’achat d’une maison, l’acheteur se rende compte de la présence de vices cachés. Cet acheteur, ayant eu recours aux services d’un inspecteur avant l’achat de sa maison, intentera alors une poursuite contre le vendeur, puisqu’aucun indice visible par l’inspecteur préachat ne concluait à la présence du vice. Si, par ailleurs, l’inspecteur préachat n’a pas remarqué l’indice visible à l’œil nu ou ne s’y est simplement pas attardé et que cet indice aurait pu permettre à un inspecteur prudent et diligent de soupçonner la présence d’un vice, le vice sera alors déclaré apparent et l’acheteur en subira les conséquences juridiques. La non-prudence et la non-diligence de l’inspecteur sont assumées par l’acheteur qui perd ainsi son recours basé sur la garantie légale contre les vices cachés, contre le vendeur.

Par contre dans cette dernière hypothèse, l’acheteur pourrait avoir un recours contre son inspecteur qui a mal exécuté ses obligations!

Pour terminer, le meilleur conseil à donner à une personne qui souhaite acquérir un immeuble serait de la faire inspecter avant par un inspecteur compétent. Dans tous les cas, une telle inspection permet de prévoir les travaux d’entretien qui seront nécessaires à moyen terme. De plus, si un vice caché fait plus tard son apparition, un rapport d’inspection bien fait démontrera que l’acheteur avait pris à l’origine les précautions nécessaires et s’était acquitté de son obligation d’agir en acheteur prudent et diligent.

Si vous avez des questions, nos avocats peuvent vous conseiller !

Une réponse to “Les mythes entourant l’inspection préachat en matière de vice caché”

  1. Richard Lavergne

    Bonjour, ma question est celle-ci.

    Si le vendeur tien absolument a vendre sa fermette sans garantie légale. Est-ce que je suis quand même protégé légalement si un défaut caché survient? Merci

    Répondre

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